AFIP aumentará por 4 la valuación de los inmuebles El Gobierno insiste en que el acuerdo con el FMI no incluye crear o subir nuevos impuestos y que apelará a mejoras en los controles fiscales para evitar maniobras de evasión, sobre todo de los contribuyentes de mayores recursos. Pero, al menos los propietarios de inmuebles de la ciudad de Buenos Aires un cambio de fórmula en la valuación fiscal que prepara la AFIP, se sentirá en el bolsillo.
La jefa de la AFIP, Mercedes Marcó del Pont, dio precisiones en el Congreso sobre el revalúo inmobiliario que aparece en el memorándum técnico con el FMI y adelantó que aplicará medidas para mejorar los ingresos por el Impuesto sobre los Bienes Personales. Se prevé sumar unos $100.000 millones en los próximos 3 años.
En esa línea, dijo que se avanzará en que la valuación de inmuebles urbanos se acerque a los valores de mercado. Hoy, aseguró, la valuación fiscal representa “el 5% del valor real” a nivel país. “Vamos a trabajar para que se vayan acercando de manera progresiva al valor de mercado”, planteó.
Si bien el plan es para todo el país, y para eso se coordinarán acciones entre Nación y las provincias, la jefa de la AFIP adelantó que la Ciudad de Buenos Aires será el primer frente: se decidió “utilizar la misma valuación que hoy usa la Ciudad de Buenos Aires para determinar el impuesto inmobiliario porteño”.
Ese cambio de fórmula implicará cuadriplicar la base imponible desde que se paga Bienes Personales por un inmueble, expuso Sebastián Domínguez, de SDC Asesores Tributarios.
El especialista explicó el mecanismo que utilizará la AFIP y que hará subir la presión fiscal sobre los propietarios porteños:
1. ¿Cómo puede la AFIP incrementar por 4 la valuación de los inmuebles en CABA?
La AFIP no cambia el valor de los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires. El incremento se produce porque modificará el valor debe considerarse. Deja de lado el criterio que se seguía desde 2018 y restablece el vigente desde 2013, que ata la valuación fiscal que se tiene en cuenta para Bienes Personales a la que se utiliza para fijar el impuesto inmobiliario en CABA.
2, ¿Cómo se valúan los inmuebles para el impuesto sobre los bienes personales?
Domínguez explica que para valuar un inmueble se debe tomar el costo de adquisición o valor a la fecha de ingreso al patrimonio actualizado, deducida la amortización correspondiente (valor residual). Ese valor no puede ser menor a la base imponible fijada para el pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares vigente al 31 de Diciembre del año por el que se liquida el impuesto o al valor fiscal determinado a esa fecha.
Actualmente, conforme a la Ley 27.480, se debe tomar la base imponible o valor fiscal al 31 de Diciembre de 2017 actualizada por el IPC (Índice de Precios del Consumidor) al 31 de Diciembre del año en que se liquide el impuesto. Es decir, se debe tomar el mayor de los 3 valores (valor residual, base imponible para los impuestos inmobiliarios, valor fiscal) a los fines de la valuación de los inmuebles para el impuesto sobre los Bienes Personales.
3. ¿Cómo se calcula el impuesto inmobiliario en CABA?
En la Ciudad de Buenos Aires se determina el impuesto inmobiliario partiendo de la valuación fiscal homogénea (VFH), se la multiplica por la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC) que desde 2012 tiene un valor de 4, y luego se le aplica una tabla que fija la cuota.
Por ejemplo, si la valuación fiscal homogénea de un inmueble en 2022 es $500.000, el impuesto inmobiliario se determinará de la siguiente forma:
VFH $ 500.000 x USC 4 = $2.000.000
Monto fijo del impuesto inmobiliario $ 6300 + 0,70% sobre el excedente de $1.200.000, es decir, $5.600
Impuesto Inmobiliario: $11.900 ($6.300 + $5600)
5. ¿Qué es la Valuación Fiscal Homogénea?
La AGIP indica que VFH es el valor fiscal del inmueble. Se calcula considerando el valor económico e incidencia del terreno según ubicación geográfica y entorno y la incidencia comercial del distrito, por un lado, y el valor real de edificación según la categoría, destino, calidad y características. Nunca podrá ser superior al 20% del valor de mercado del inmueble.
6. ¿Qué es la Unidad de Sustentabilidad Contributiva?
La AGIP indica que la USC es un índice que permite mantener uniformes y homogéneas las valuaciones técnicas, sin afectar la base imponible para otros impuestos o para las exenciones a jubilados y discapacitados. Fue establecido en 4 desde su incorporación al Código Fiscal en 2012 y sólo puede modificarlo, total o parcialmente la Legislatura porteña.
7. ¿En qué consiste el cambio de criterio de la AFIP?
El cambio de criterio de la AFIP consiste en indicar que la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC) forma parte de la base imponible del impuesto inmobiliario en CABA. Ese criterio ya se había adoptado en 2013. Se dejó de lado en 2018, cuando para Bienes Personales se estableció que la base imponible debía ser sólo por la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) por considerar que el otro componente (USC) era discrecional.
8. ¿Es legal que la AFIP cambie de criterio?
“Alguien pudo haber invertido en un inmueble para alquilar considerando un determinado costo del impuesto sobre los bienes personales, ahora le cambiarán las reglas de juego. Quizá, si la persona hubiera conocido que se iba a cambiar el criterio, no hubiera realizado la inversión”, indica Domínguez. Pero, remarca, la AFIP puede cambiar su criterio ya que no hay un derecho adquirido para los contribuyentes sobre la base de un dictamen del ente recaudador.
Solamente hay un derecho adquirido para quienes hayan realizado una consulta vinculante preguntándole al Fisco cuál era la base imponible que debían considerar para valuar los inmuebles y la AFIP les haya contestado aplicando el criterio del dictamen 1/2018. En esos casos, la AFIP debería notificarles el nuevo criterio de valuación y se aplicará sólo para adelante.
9. ¿El nuevo criterio se va a aplicar en forma retroactivo por los años no prescriptos?
Si la AFIP quisiera, podría aplicar el nuevo criterio por los años no prescriptos. Sin embargo, de acuerdo con las declaraciones de la titular de la AFIP, el cambio de criterio se aplicaría de ahora en adelante.
En el contexto negativo de este aumento de la presión fiscal del impuesto sobre los Bienes Personales, aplicarlo hacia adelante sería algo positivo.
10. ¿Este cambio de criterio implica siempre un mayor impuesto sobre los Bienes Personales?
Este cambio de criterio no necesariamente implica un aumento del impuesto sobre los Bienes Personales en todos los casos. Se debe tomar el mayor de los 3 valores (valor residual, base imponible para los impuestos inmobiliarios, valor fiscal) a los fines de la valuación de los inmuebles para Bienes Personales.
Si una persona compró recientemente un inmueble en CABA es probable que el valor residual (valor de compra amortizado) sea mayor a la Valuación Fiscal Homogénea (VFH) por la Unidad de Sustentabilidad Contributiva (USC). En este caso, el cambio de criterio no tendrá ningún efecto hasta el momento en que el valor residual se sitúe por debajo de la base imponible del impuesto inmobiliario conforme el nuevo criterio de la AFIP, explicó Domínguez.(TN)
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